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Onde Investir 2019: 3 Formas de Captar Dinheiro Usando Imóvel como Garantia!

A divisão de Investimentos Imobiliários da HC Corporate apresenta hoje 3 formas de Captar Dinheiro usando Imóvel como Garantia.

3 Formas de Captar Dinheiro
Usando Imóvel como Garantia!

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Introdução

Normalmente as empresas passam por períodos onde necessitam de um maior capital para seguir com seus investimentos. Nessas situações costumam apelar para seus bancos onde mantém suas contas e movimentações. Entretanto, esse dinheiro dos bancos é bem caro, com taxas de juros altas e garantias que muitas vezes inviabilizam o negócio, pois criam uma camisa de força para a empresa impossível de ser administrada.

Além disso a empresa fica comprometida junto ao mercado financeiro, pois suas dívidas são reportadas aos bancos que têm total controle sobre o grau de endividamento de todos os seus clientes, e trocam essas informações para cálculo de riscos, aumentando seu hedge e piorando sua posição como emprestadora.

Com o objetivo de substituir a captação tradicional feita junto aos bancos é que trazemos 3 outras possibilidades para aquelas empresas que possuem imóveis próprios, ou seus proprietários possuam outros imóveis que possam ser dados por garantia, todas elas com opção de recompra ou devolução da garantia ao término da operação.

1. Sale & Lease Back

A operação de Sale & Lease Back, como o próprio nome em inglês já diz, quer dizer, “Venda e Alugue de Volta”. Essa operação considera a compra do imóvel onde funciona a empresa, por um investidor, que concomitantemente faz um contrato de aluguel para a empresa continuar utilizando o imóvel, como inquilina.

Nesse modelo de negócio, para a venda do imóvel, existe toda uma avaliação comercial do mesmo, geralmente realizada por empresas independentes ou corretoras de imóveis especializadas nessa atividade, e a partir dessa avaliação o investidor estabelece o preço de compra que está disposto a pagar, sempre observando as qualidades potenciais do imóvel, como:

* Localização – Se está localizado em bairro voltado para comércio e industrias, com fácil acesso por estrada, próximo a centros logísticos, aeroportos e portos, atendido por transporte público, entre outras vantagens logísticas;

* Finalidade – Se foi construído de acordo com as normas exigidas para abrigar a empresa e seu tipo de negócio específico, seja ele uma operação logística, uma indústria, um comércio desde shopping center até supermercados, ou um prédio de escritórios para prestação de serviços, entre outras possibilidades.

* Licenciamento – Se atende todas as condições de licenciamento ambiental, os protocolos de operação e funcionamento da operação industrial, as regulamentações da administração pública e as normas do Corpo de Bombeiros, para citar as mais importantes.

Estabelecido o preço, o investidor oferece o valor da mensalidade a ser paga no contrato de aluguel. Esse valor oscila de 0,8 até 1,2% do valor do imóvel ao mês, e é aferido com base nas condições de contorno do negócio e dos riscos conforme avaliado pelo investidor.

Tendo tudo isso definido, parte-se para o contrato de aluguel onde além das mensalidades temos as seguintes cláusulas:

* Contrato atípico – Onde em caso de rescisão, todo o valor restante do contrato, calculado pela multiplicação das parcelas de aluguel pelo número de meses restantes, tem de ser pago a título de multa rescisória.

* Período – O tempo de duração do contrato é de 10 a 15 anos renováveis.

* Reajuste – Reajuste do aluguel anualmente pelo INPC.

* Recompra – Geralmente, o contrato prevê cláusula de preferência de recompra pela empresa inquilina. A recompra é opcional e é feita à época do término do contrato, a preço de mercado.

* Garantia – Como garantia normalmente a empresa apresenta uma carta fiança para aluguel

Com esse conjunto jurídico o negócio é fechado, e as partes seguem vida própria até o término do período contratual.

2. Built To Suit

Na modalidade “Built To Suit”, que traduzido do Inglês quer dizer “Construir para Vestir (Usar)”, que na verdade é uma construção sob medida, uma empresa apresenta ao mercado a disposição de se instalar em um imóvel em um determinado local, com características bem definidas, de acordo com as necessidades de seu negócio. Após a construção um contrato de aluguel é feito para uso do imóvel.

Assim uma empresa de logística pode precisar de um imóvel com características especiais para armazenagem, docas de embarque e desembarque, trânsito de caminhões, etc, ou uma empresa de supermercados pode precisar de um edifício e nesse caso o prédio terá de ter todas as características construtivas para atender esse espaço, com gondolas, geladeiras, áreas de circulação, padaria, e estacionamento, só para dar dois exemplos.

Aqui, ao contrário do Sale & Lease Back, onde o investidor avaliava as condições de contorno como localização, finalidade e licenciamento, é a empresa que vai contratar o Built To Suit quem estabelece as condições de contorno que ela precisa. Para isso o mercado já tem uma série de interessados, como investidores, construtoras e incorporadoras, que geralmente já trabalham em conjunto, interessadas nessa modalidade, e que caso se interessem pelo projeto fazem uma proposta abrangendo:

* Elaboração detalhada do projeto dentro das especificações da empresa

* Obtenção do financiamento para condução da obra.

* Definição e aquisição do terreno para a obra

* Construção do imóvel de acordo com o projeto

* Aluguel do imóvel para a empresa contratante

Essa proposta contempla o atendimento de todas as exigências construtivas, de localização, e de licenciamento estabelecidas pela empresa contratante, contempla também o financiamento para a construção do novo imóvel, e ao final o contratado passa a ser proprietário do imóvel e faz um contrato de aluguel com a empresa. Esse contrato é muito similar ao usado para Sale & Lease Back, onde o valor do aluguel mensal oscila de 0,8 até 1,2% do valor investido no imóvel e ainda tem as seguintes cláusulas:

* Contrato atípico – Onde em caso de rescisão todo o valor restante do contrato, calculado pela multiplicação das parcelas de aluguel pelo número de meses restantes tem de ser pago a título de multa rescisória.

* Período – O tempo de duração do contrato é de 10 a 15 anos renováveis.

* Reajuste – Reajuste do aluguel anualmente pelo INPC.

* Recompra – Geralmente, o contrato prevê cláusula de preferência de recompra pela empresa inquilina. A recompra é opcional e é feita à época do término do contrato, a preço de mercado.

* Garantia – Como garantia normalmente a empresa uma carta fiança de aluguel

Muitas vezes a empresa já é proprietária do terreno e daí o terreno entra no negócio reduzindo o valor investido e consequentemente o valor de aluguel.

3. Consórcio

Na modalidade de captação utilizando consórcios de imóveis, pouco conhecida, podemos ter três possibilidades:

1) A empresa já é possuidora de um imóvel onde funciona, que está livre e desembaraçado de ônus e pode servir de garantia para a operação

2) O proprietário da empresa é possuidor de um imóvel que pode servir de garantia para a operação

3) A empresa vai construir um novo imóvel ou uma ampliação, e nesse caso a garantia é feita em cima da obra, e a construção é usada como garantia da operação

Em todos esses casos a operação consiste na empresa adquirir cotas de consórcio de vários grupos em fase de encerramento, que somados dão o valor objeto da captação. Esses grupos necessitam para seu encerramento de 24, 36 a 48 meses para terminar. Como está no final, o valor da parcela mensal para adquirir uma cota desses grupos á alto e só empresas com fluxo de caixa compatível podem participar. Entretanto, caso a participação seja viável, os benefícios econômicos e financeiros são excelentes.

Para entender melhor o processo, através de registros estatísticos são conhecidos os valores dos lances que devem ser usados para que a empresa seja contemplada logo nos primeiros meses de contrato. Ainda, como a empresa participa de diversos grupos e com muitas cotas, no caso dos consórcios em fase de encerramento a probabilidade de ser comtemplado por sorteio aumenta muito, e assim a captação ocorre e se concentra nos primeiros meses de contrato, abrangendo lances e sorteios.

Essa modalidade é nova, pouco conhecida, e nos contatos com os clientes eles se mostram céticos imaginando se não estão entrando em uma loteria, mas não, ao contrário, é um processo calculado estatisticamente e com precisão matemática, que tem trazido excelentes resultados para as muitas empresas que já experimentaram e viram a efetividade do processo.

Ainda, tem a vantagem de na medida em que as cotas vão sendo pagas, a garantia vai se desonerando e permitindo fazer novas operações com a mesma garantia, acelerando o adiantamento de caixa, e a um custo muito baixo do dinheiro que gira em torno de 12%.

Nossos clientes que experimentaram gostaram do processo, e passaram a planejar seus fluxos de caixa considerando a antecipação via consórcios, e são hoje recorrentes na prática dessa modalidade.

Conclusão

A HC Corporate tem proporcionado com bastante sucesso essas soluções para seus clientes, trazendo benefícios importantes sem que a empresa tenha de se endividar e se comprometer junto aos bancos, escapando dessa forma dos altos custos de hedge e rating de endividamento.

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Nossa equipe viabiliza oportunidades de investimento e desenvolve negócios com sólidos resultados econômicospara nossos investidores, clientes e parceiros no Brasil e no exterior nos segmentos de: Investimentos, Imobiliária e Consultoria.

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Grupo de Investimento Imobiliário HC Corporate

A divisão Imobiliária (Real Estate) da HC Corporate tem como objetivo promover uma consultoria especializada em investimentos imobiliários para nossos clientes.

Através da divulgação de nossos conteúdos online – panoramas de mercado, guias de imóveis, e-books de investimento, vídeos e notícias do mercado imobiliários – buscamos compartilhar nosso conhecimento e promover oportunidades exclusivas de investimentos no setor de imovéis que encontramos.

Deste modo, conseguimos apresentar soluções para atender as demandas de nossos clientes como:

  • Busca de Imóveis no Exterior com Rendimentos Seguros
  • Facilitação do Processo de Aquisição (Montagem da Operação)
  • Gestão do Empreendimento (Para Aluguel ou Venda)
  • Estruturação de CondoHotel (Unidades Autônomas)
  • Operações de Sale & Lease Back
  • Galpões Built to Suit

Com nossa rede de investidores, clientes e parceiros oportunidades de empreendimentos imobiliários de alto valor chegam até a Diretoria Imobiliária da HC Corporate, e devido ao seu perfil, estabelecemos o Grupo de Investimento Imobiliário para estreitar o relacionamento com desenvolvedores que tenham projetos especiais e para investidores que desejem buscar projetos exclusivos.

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Estas oportunidades de investimento imobiliário são em São Paulo – Brasil, Lisboa – Portugal e Dubai – Emirados Árabes Unidos. 

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Nosso objetivo é elaborar a melhor combinação entre nossos investidores, desenvolvedores, clientes e parceiros para viabilizar estes empreendimentos imobiliários de alto valor. Nossa equipe abrange: demandas de crédito, operacionalização, estudos de viabilidade, financiamento e facilidades de pagamento.

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Oportunidade Built to Suit: Imóvel Industrial – Sorocaba, São Paulo

Built to Suit – Imóvel Industrial – Oportunidade de investimento imobiliário com 165.729,70 m2, com aprovação na Prefeitura de Sorocaba para construção de indústria alimentícia com área de 22.000 m2.

Built to Suit Imóvel Industrial - Sorocaba, São Paulo

Built to Suit Imóvel Industrial – Sorocaba, São Paulo – Vista Aérea

A área da HC Corporate que cuida dos Investimentos Imobiliários, oferece um imóvel industrial em Sorocaba, com área de 165.729,70 m2, localizado em Sorocaba, São Paulo para venda – uma ótima oportunidade para um projeto Built to Suit.

Existe já projeto aprovado na prefeitura para construção de uma indústria alimentícia, com área de 22.000 m2. Proprietário informa que outra forma de aproveitamento pode ser estudada.

O terreno já está totalmente terraplenado, com quatro patamares. Dois galpões já estão construídos, incluindo docas.

Construções existentes (vide foto aérea):

Built to Suit Imóvel Industrial - Sorocaba, São Paulo - Vista Aérea Lateral

Built to Suit Imóvel Industrial – Sorocaba, São Paulo – Vista Aérea Lateral

-Galpão Industrial semi acabado: 4.500 m²

-Galpão : 460m² (concluído)

-Galpão : 610 m² (concluído)

-Fundações para galpão de : 1.070m²

– O projeto está a 300 m do asfalto

– O projeto está a 2,7 Km da SP – 075 (Rodovia Santos Dumont)

Tem mais dois galpões em fase de construção.

O imóvel tem água, esgoto e energia já disponíveis no terreno.

Possui arruamento interno com guias e sistema de capitação de água pluvial concluído.

Uma linha de ônibus passa em frente ao imóvel.

Toda área é cercada com alambrado metálico.

O imóvel faz vizinhança também com várias industrias do bairro.

Aproveite essa oportunidade, e tendo interesse fale conosco que possamos dar mais informações e detalhes a respeito desse mais recente investimento que a HC Corporate traz para você, a Oportunidade Built to Suit, Imóvel Industrial em Sorocaba, São Paulo.

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Caso você tenha se interessado por esta oportunidade, então entre em contato no formulário abaixo com a HC Corporate que teremos o máximo prazer em sanar suas dúvidas e auxiliá-lo nesta etapa! Estamos à disposição!

Sobre a HC Corporate

A divisão Imobiliária (Real Estate) da HC é especializada em promover para investidores e clientes no Brasil oportunidades de investimentos imobiliários exclusivos.

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